农村宅基地制度改革迎重大突破，城镇居民可以在农村建房了！
导读：生活中，不乏一些憧憬“田园生活”的城镇市民积极追求自己的隐居梦，使出混身解数融入农村生活，盼望在农村里安家置业。并且问题也渐渐浮出水面，城市市民与村委会之间签署的宅基地买卖协议是否能得到法律的保护？若遇征地动迁，卖方能够获得回迁利益呢？在农村“三块地”制度变革试点地区，又有着如何的重大变革措施正在渐次施行呢？本文，结合现有法律、政策和变革探求实践状况，上海在明律师事务所的聂荣律师团队将为你们简明笼统地解析这一问题。
事实上，现阶段在全省33个试点县区举办的“三块地”制度变革，农村宅基地在“三权分置”后只是使用权才能依法流转。也就是说，城镇市民今后或可以去农村租赁宅基地后滑盖房子并迟延使用该房子、土地，但农地的所有权和资格权均属于农户集体和农户个人。并且，这些“翻盖”行为在变革实践中却以“共建共享”的方式取得了重大突破！
【城镇市民与村委会或居民之间签署的宅基地及其上房子买卖协议无效】
这类买卖协议实为非法出售宅基地使用权及非法处置农村住宅的行为，该行为因违背法律强制性规定而属于无效。按照我国《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和出售，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
按照我国《土地管理法》第十二条的规定，依法改变农地权属和用途的，应该代办农地变更登记手续。按照国务院办公厅1999年出台的《关于强化农地出售管理禁止炒卖农地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市市民转让，也不得批准城市市民占用农户集体农地建住宅，有关部门不得为违规建造和订购的住宅领取农地使用证和房产证”；国家农地管理局《关于以其他方式非法出售农地的具体应用问题请示的答复》也明晰规定：原宅基地使用者未经依法批准通过别人出资翻修房子，给出资者使用，并从中谋利或获取房子产权，是属“以其他方式非法出售农地”的违规行为之一。
2004年《国务院关于推进变革严格农地管理的决定》中规定，严禁城镇市民在农村购置宅基地。《国土资源部关于强化农村宅基地管理的意见》中也规定，禁止城镇市民在农村购置宅基地，禁止为城镇市民在农村订购和违规建造的住宅领取农地使用证。
另依据《最高人民法庭第八次全省高院刑事商事审判工作大会纪要》关于农村楼房买卖问题的规定，“现阶段，我国农村社会保障体系还不健全，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以根据国家新政及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而形成的纠纷。在非试点地区，农户将其宅基地上的房子转让给本集体经济组织以外的个人，该楼房买卖协议认定为无效。但买受人恳求退还买房款及其月息，以及恳求赔付翻修或则改造成本的，法官通常会给以支持。”
【被回迁人（即买受人）安置补偿问题】
首先，从物权法角度来看，按照我国《物权法》第六条：“不动产物权的筹建、变更、转让和剿灭，应该按照法律规定登记。”尽管买受人在买卖协议中约定房子产权归属，但案涉房子的产权应以登记方式取得，以约定方法取得房子所有权违背物权法定原则，买受人称案涉房子产权约定归其所有不具有法律效力。
其次，农村房子所有权及回迁补偿权益因具有人身附属性，属于物权和物权的转化，是农户的一种基本生存权，对此权力出售的行为属于国家新政和法律所明令严禁的行为。尤其是严禁农村住宅出售给城镇市民。所以，买方村委会或居民对房子所有权及回迁补偿权益出售给城市市民的行为属于无效的行为。
回迁补偿权益应属于农户所有，虽然是村委会也无权将居民的利益通过订立合同的形式让与给城市市民，买受人无权签署回迁补偿合同书，无权享受合同涉及的权益。在征地动迁项目中，被回迁的主体是居民，订立安置补偿合同的主体也是居民，动迁获益的主体也是居民。买受人并非同村居民，自然无权享有动迁安置补偿的权益。
【改革试点：山东宁乡、四川高县共建共享，城里人的乡村梦或实现】
但是以上所有剖析、论述，均构建在根据现行2004年修订的《土地管理法》的基础上。自2015年启动的农村“三块地”制度变革试点探求中，广东宁乡、四川高县等地在探求宅基地制度变革时走出了“宅基地使用权县内集体经济组织间自由流转”和“城乡市民共建共享”两条新公路。
据卫视财经频道《经济半小时》栏目2019年3月12晚报道，河南津市和重庆忠县为通过变革突破令农村宅基地的市场价值得以放大，容许农村宅基地打破“本村集体经济组织成员之间”方可流转的界限，将其在农村户口人口之间流转的区域范围扩大到县（市）以内，并鼓励通过公开拍卖竞价的形式竞买宅基地使用权，以促进宅基地使用权的流转实现市场化形式。这无疑对于农户创收、产业发展有着巨大的促进作用。
更为引人瞩目的则是其探求的农村宅基地上房子共建共享新政。即对于这些拥有宅基地指标但自己盖不起房屋，或则盖起的二层小楼有一层闲置用不上的农村居民，鼓励其与当地城镇市民共同出资建造房子。房子在建设过程中即考虑到了未来的居住使用，明晰界定了两家的各自区域，两个门一条走道互不影响。建成后房子的所有权归农村居民和城镇市民共有，农村居民拥有宅基地的使用权，而城镇市民可因而获得70年的集体农地使用权，并由村委会负责协助代办房子和农地的产权证书。
无疑，这些“共建共享”的新模式给了两个老问题以全新的答案：
一是城镇市民才能去农村建造宅基地上房子了，而且还能拥有涉案房子的合法产权；
二是城镇市民才能享有农村宅基地的有时限使用权了。
在明律师最后想提示你们的是，本轮农村“三块地”制度变革开弓没有回头箭，上述变革试点举措有望在不久的将来面向全省更多地方铺开。广大农户同学要密切关注农地制度变革试点的最新动态，结合本地同村和自身实际敢想敢拼，在固守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不损坏”底线的前提下自下而上的发挥能动性促使变革。其中所涉的法律、政策风险问题勿必及时咨询专业律师和当地政府及所在集体经济组织，做到既慎重，又有为，这么属于农村宅基地的夏天，真的要到来了。
